Investir
La Location meublée non professionnelle répond-elle à vos objectifs d’investissement ?
Vous souhaitez profiter des taux de crédit actuellement très bas pour investir dans l’immobilier ? Vous pensez que l’accession à la propriété serait une source intéressante de revenus une fois à la retraite ? Connaissez-vous la Location meublée non professionnelle (LMNP) ? Une solution qui pourrait certainement répondre à vos attentes.
Comment investir dans une LMNP ?
La location meublée non professionnelle définit un régime fiscal. Il s’applique, sous certaines conditions, lorsque vous faites l’acquisition d’un logement afin de réaliser un investissement locatif.
Pour y avoir droit, il est indispensable de louer votre bien en meublé, c’est-à-dire muni d’équipements nécessaires à la vie courante de votre locataire. Table, chaises, réfrigérateur, cuisinière, literie… Soit le minimum de confort. Pour dépendre de la LMNP, vous ne devez pas exercer cette activité à titre professionnel. Par conséquent, les loyers perçus ne doivent pas excéder 23 000 € par an, ni dépasser 50 % des revenus totaux du foyer fiscal. Il est également nécessaire de déclarer cette activité au Tribunal de commerce de la localité où se trouve votre bien.
Vous pouvez ainsi louer le logement en direct ou par l’intermédiaire d’un gestionnaire, dans le cadre d’un investissement dans une résidence de services pour étudiants, pour séniors ou pour touristes. Dans ce cas, vous devez conclure un bail commercial avec l’exploitant de la résidence qui va gérer la location.
Quels sont les avantages de la LMNP ?
La Location meublée non professionnelle présente de nombreux avantages fiscaux. En effet, les loyers perçus ne sont pas soumis à l’imposition des revenus fonciers car ils relèvent des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Deux options s’offrent à vous :
Si vos revenus sont inférieurs à 70 000 € / an (ou 170 000 € pour les meublés tourisme classés), vous relevez du régime micro-BIC (ou régime forfaitaire). Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % (ou 71 % pour les meublés tourisme classés). Attention, avec ce régime, il n’est pas possible de déduire vos charges pour créer un déficit.
Si vos revenus dépassent 70 000 € / an (ou 170 000 € pour les meublés tourisme classés), vous dépendez automatiquement du régime réel. C’est un régime que vous pouvez également choisir à la place du micro-BIC si vos charges dépassent l’abattement fiscal forfaitaire. Vous pouvez ainsi déduire de vos recettes les intérêts d’emprunt et l’intégralité de vos charges (travaux d’entretien et de réparation, frais de copropriété, gérance), ainsi que les amortissements du bien. À noter que ce régime impose une comptabilité conforme au code du commerce.
Enfin, dans le cas d’une LMNP dans une résidence de services pour étudiants, personnes âgées ou handicapées, le dispositif Censi-Bouvard s’applique. Prolongé jusqu’au 31 décembre 2021, il vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du montant d’acquisition HT du bien (dans la limite de 300 000 €) si vous vous engagez à louer votre appartement pendant 9 ans. Vous pouvez également récupérer la TVA (20 %) sur le prix d’acquisition de votre bien si vous le conservez 20 ans.
Dans quel cas opter pour un investissement en LMNP ?
La Location meublée non professionnelle représente un investissement plutôt stable et sécurisant, notamment pour préparer votre départ à la retraite. En bénéficiant de taux d’emprunts très bas et d’une fiscalité attractive, les loyers peuvent en effet compenser une grande partie des remboursements les premières années, puis générer des revenus complémentaires sur le long terme. Il faut pour cela être très vigilant sur le choix du bien, de la résidence de services, de l’emplacement et du gestionnaire.
Sources
https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/jinvestis-dans-la-location-meublee
https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/les-regimes-dimposition
https://www.fnaim.fr/4036-investir-lmnp-location-meublee-non-professionnelle.htm
https://calci-patrimoine.com/lmnp-investir-en-location-meublee-lmnp-le-bon-choix/
