Pourquoi investir en 2022

Selon le rapport de la Fondation Abbé Pierre publié en janvier 2022, plus de 4 millions de personnes sont non ou mal logées. En France il n’y a pas suffisamment de logements et si le contexte économique et règlementaire impact le marché de la construction, l’immobilier est perçu comme une valeur sûre en matière de placement pour répondre aux besoins patrimoniaux.

La demande de logements en France progresse, tirée principalement par la hausse de la population et la décohabitation. Devenir propriétaire impose de réussir à s’endetter. Le niveau élevé des prix immobiliers, la hausse des taux, le taux d’usure, les nouvelles règlementations édictées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF : taux d’endettement qui ne peut dépasser les 35 %, durée maximale de crédit fixée à 25 ans) rendent les conditions d’accession à la propriété plus ardues, surtout pour les dossiers fragiles ou sans apport. Avec l’inflation qui diminue le pouvoir d’achat immobilier des Français, le nombre d’acquéreurs modestes sont évincés du marché et de ce fait augmente la demande locative.

Cependant se loger est parfois compliqué dans certaines villes, en plus des exigences de solvabilité, c’est surtout difficultés à trouver un logement décent qui convienne aux exigences personnelles d’autant plus que la RE2020 (Réglementation Environnementale 2020) risque de réduire l’offre locative dans l’ancien. En effet, lors des DPE (Diagnostics de Performances Energétiques) obligatoires pour les ventes ou mise en locations, les logements classés G ne pourront plus être loués dès 2025, ceux avec l’étiquette F seront concernés en 2028 avant les E en 2034. Dès 2023, les logements F et G ne pourront plus voir leur loyer augmenter.

L’investissement neuf répond aux nouvelles attentes des locataires, depuis la pandémie, le besoin de confort, d’espace et d’isolation sont des nouveaux critères. « En 2021, moins de 400 000 logements sont sortis de terre. L’objectif de production de 500 000 logements par an, niveau minimum pour répondre aux besoins et résorber le déficit de ces dernières années, n’est toujours pas atteint. » (Pascal Boulanger Président de la FPI France).

Le rythme de construction s'est ralenti ces dernières années, avec une baisse de plus de 8% entre les périodes 2008-2013 et 2013-2018, note l'Observatoire des territoires. En 2020 puis 2021, la construction a souffert, la crise sanitaire bloquant de nombreux projets. Les mises en chantier ont baissé d’un peu moins de 10 % et la production de logements neufs a reculé de 22,3 % selon les chiffres partagés par la fédération française du bâtiment (FFB). D’un côté, les permis de construire sont difficilement délivrés par les municipalités. Le gouvernement demande aux maires de signer davantage de permis de construire et de densifier leurs villes. Cependant les maires se heurtent aux réticences de leur population, effrayée par une densification de leur commune, même dans les zones tendues et aux contraintes financières, les dotations de l’état baissant alors que l’arrivée de nouveaux ménages implique des infrastructures (écoles, bibliothèques ..). D’un autre côté, la guerre en Ukraine complexifie la fourniture et la livraison de multiples matières premières. Les parties prenantes du conflit (Ukraine, Russie, Biélorussie) sont des fournisseurs de matériaux nécessaires pour réaliser des travaux de construction. Compte tenu de la crise des matières premières, les prix des promoteurs ont augmenté de 3 à 4 %. Enfin, la loi Climat et résilience affiche l’objectif d’une désartificialisation des sols à l’horizon 2050.  L’enjeu est d’apporter la plus grande vigilance à nos modes d’urbanisation afin de consommer moins de terres naturelles, de privilégier dans la mesure du possible la réutilisation de secteurs déjà urbanisés et de favoriser la construction d'opérations plus compactes intégrant des espaces verts. Le nombre de terrains à bâtir devrait donc être restreint au cours des prochaines années et la surface moyenne des terrains diminuée. Les acquéreurs pourraient être confrontés à une forte inflation du prix des terrains.

Mêmes si ces paramètres contribuent à l’augmentation des prix à l’achat pour les logements neuf, la pierre reste une valeur refuge pour répondre aux besoins des épargnants.

Nous pourrions assister à un engouement de la part des investisseurs immobilier, le même phénomène que l’on a pu constater pendant la crise sanitaire du Covid-19 pendant laquelle les investissements ont littéralement explosé.

Investir dans l’immobilier est une manière de préserver son capital des mouvements inflationnistes. Pour l’instant, les taux immobiliers demeurent historiquement bas. Si l’inflation perdure, la Banque centrale européenne annonce une augmentation des taux directeurs pour Juillet 2022. Aussi, tant que ces taux sont bas, c’est le moment d’acheter un bien immobilier.

Par ailleurs si les prix à la consommation augmentent, et c'est le cas en période inflationniste, les loyers augmentent dans les mêmes proportions. En effet, les solutions locatives comportent des conventionnements de loyers sur l’inflation, et notamment sur l’ Indice de Référence des Loyers (IRL) . Le revenu immobilier brut reste donc protégé contre l'inflation.

Avec une capacité d’endettement répondant aux conditions d’octroi d’un crédit immobilier, investir permet de bénéficier des avantages. Ces derniers portent sur les atouts propres à un logement neuf (sécurité, attractivité, mise aux normes les plus récentes), et sur les avantages fiscaux et financiers offerts par ce type d'investissement (réductions d'impôts et rentabilité locative).

Investir dans du neuf constitue donc un placement solide et durable. L’attractivité locative du neuf est un atout essentiel, et la revente favorisée grâce à ses atouts énergétiques, acoustiques et pratiques (Connectivité, parking, balcon…).

Enfin et surtout, l’investissement immobilier locatif vous permet de trouver une réponse à vos besoins : préparer votre retraite, construire un patrimoine transmissible, obtenir des compléments de revenus, défiscaliser...

Quelles solutions en 2022 ?

Tout est question de situation fiscale et patrimoniale et d’objectif à atteindre. Voici quelques exemples de solutions que nous pouvons vous proposer.

Aujourd’hui, la loi Pinel s’applique aux logements neufs et permet une réduction d’impôts de 12%, 18% ou 21% du prix du bien selon qu’il soit mis en location 6, 9 ou 12 ans avec un loyer modéré. Ces déductions d’impôts peuvent s’élever jusqu’à 63 000 € sur 12 ans. La loi autorise la location à des descendants ou ascendants sous certaines conditions. A noter que la loi Pinel évoluera à compter de 2023, le taux de la réduction fiscale diminuant respectivement à 10,5%, 15%, et 17,5% selon la durée de location. A compter de 2024, il baisse encore : 9%, 12%, et 14%,

C’est donc le moment de l’utiliser en 2022!

Amortissement LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet de se constituer un patrimoine immobilier tout en défiscalisant

Les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) peuvent choisir entre deux régimes fiscaux :

Le régime micro-BIC si les revenus annuels n’excèdent pas 23 000 € ou si les revenus représentent moins de la moitié des revenus globaux du foyer fiscal, ou le régime réel dans le cas contraire (à moins que le loueur opte volontairement pour ce régime).

C’est par le mécanisme de l’amortissement sur l’immobilier et le mobilier que l’on pourra générer des revenus non fiscalisés.

Réduire son revenu fiscal de référence avec le déficit foncier

La solution pour défiscaliser avec de l’ancien : générer du déficit foncier par des travaux d’un montant supérieur aux revenus fonciers. Hors travaux d’agrandissement, tous les travaux d’entretien, d’amélioration ou de rénovation peuvent se déduire du revenu global à hauteur de à 10 700 €/ an reportables sur les 10 années suivantes. Une défiscalisation à long terme qui augmente la valeur du bien qui pourra ainsi se louer ou se vendre plus cher.

La loi Malraux, une défiscalisation plus élevée

Ce dispositif permet de déduire de 22 à 30 % du montant des travaux de restauration d’un immeuble classé et situé dans des quartiers prédéfinis dans la limite de 100 000 € de travaux par an sur maximum 4 années consécutives. En contrepartie le logement rénové devra être loué pendant au moins 9 ans.

Cette défiscalisation immobilière pouvant monter jusqu’à 30 000 € par an est réservée aux contribuables fortement imposés. Comme le déficit foncier, c’est un mécanisme qui n’entre pas dans la limite des niches fiscales.

L’investissement en nue-propriété pour construire un patrimoine sans impôts

L’achat en nue-propriété consiste à séparer la propriété et l’usufruit. Ainsi, l’investisseur pourra acquérir un logement à prix réduit sans bénéficier de l’usufruit (droit de le vendre, de l’habiter ou de le louer) pendant une période donnée. Ce moyen permet de se constituer un patrimoine immobilier à prix réduits sans percevoir de loyers donc en évitant les revenus fonciers, les prélèvements sociaux, les impôts locaux. De plus, en cas d’absence de prêt pour l’acquisition, il ne sera pas inclus dans le patrimoine net taxable à l’ISF. Donc très intéressant pour les gros patrimoines. En cas de financement par un prêt immobilier, les intérêts seront déductibles de vos autres revenus fonciers. Ce dispositif permet d’investir dans l’immobilier sans alourdir la fiscalité sur une certaine durée.

La défiscalisation, seulement pour de bons placements !

Attention, il ne faut pas choisir un produit uniquement pour la défiscalisation qu’il procure.

Il est donc important de définir une véritable stratégie d’investissement tenant compte de vos moyens pour y parvenir. Une bonne gestion des dépenses, une bonne compréhension des avantages et inconvénients des différents cadres fiscaux est également impérative. La réduction d’impôt doit rester un moyen d’augmenter un patrimoine ou de bénéficier de revenus complémentaires immédiats ou différés, mais ce n’est pas une fin en soi.

Pour toutes vos questions, votre conseiller Caisse d’Epargne est à votre disposition pour vous apporter des solutions pertinentes et adaptées à votre situation familiale, à votre patrimoine et à vos objectifs. Midi Epargne est votre interlocuteur privilégié concernant l’investissement immobilier, rendez-vous sur notre site https://midi-epargne.fr/ pour bénéficier de notre expertise, de nos conseils et de notre accompagnement personnalisé.