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Devenir propriétaire en nue-propriété, est-ce une bonne idée ?
Acheter en nue-propriété permet de bénéficier d’une décote de 30 à 50 % sur le prix d’un bien immobilier et de bénéficier d’une fiscalité favorable, sans aucune contrainte locative. Connaissez-vous réellement ce mécanisme d’investissement ? Est-il adapté à votre situation ?
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Lorsqu’un appartement ou une maison est divisé entre l’usufruit et la nue-propriété, on parle de démembrement de propriété. Ainsi, l’usufruitier d’un bien peut l’habiter ou en percevoir les éventuels revenus pour une durée fixée à l’avance ou jusqu’à son décès, s’il s’agit d’un viager. En échange, il s’acquitte des charges, de la taxe foncière, des frais de maintenance et d’entretien. Pour sa part, le nu-propriétaire possède les murs du bien et en récupère la pleine et entière propriété au terme du délai fixé.
Le démembrement de propriété est fréquemment usité dans les cas de succession. Il permet, en effet, de protéger vos héritiers en léguant par exemple l’usufruit de votre appartement à votre conjoint et la nue-propriété à vos enfants. Au décès de votre conjoint, vos enfants deviennent alors pleinement propriétaires du bien, sans avoir à s’acquitter de nouveaux droits. On parle alors de remembrement de la propriété.
Peut-on acheter un bien en nue-propriété ?
Des programmes d’investissement immobilier en nue-propriété permettent d’acquérir un appartement démembré. Dans ce cas, l’usufruit est acheté par un bailleur pour une durée moyenne de 15 à 20 ans. C’est ce dernier qui perçoit les loyers, gère les locataires et s’acquitte des charges (taxe foncière, charges d’entretien, réparations, etc.). À l’issue du contrat, vous redevenez pleinement propriétaire du bien et pouvez l’habiter ou continuer de le louer, sans frais, ni fiscalité supplémentaires.
Quels sont les avantages de la nue-propriété ?
Son avantage le plus visible est d’afficher un coût d’achat assez faible. La nue-propriété est en effet évaluée au maximum par les impôts à 77 % du prix de vente estimé du bien, soit une décote minimum de 23 %. Cependant, si l’usufruitier est un bailleur social, le montant de la décote passe à 40 % pour un démembrement de 15 ans et à 50 % sur 20 ans. Il reste, en outre, très important de vérifier l’état du bien et son emplacement avant d’acheter.
Par ailleurs, l’administration fiscale vous autorise à déduire de vos autres revenus fonciers les intérêts du prêt souscrit pour acheter votre bien. Il suffit pour cela que l’usufruitier soit un bailleur social ou imposable à l’impôt sur le revenu. Enfin, sachez que le bien démembré n’entre pas dans le calcul de votre patrimoine imposable à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Pour que l’opération soit intéressante, vous ne devez pas en attendre de retombées financières immédiates, il ne s’agit pas d’uninvestissement autofinancé. Cela peut notamment être intéressant si vous possédez déjà votre résidence principale et que vous souhaitez, par exemple, déménager au moment de votre départ à la retraite. L’achat en nue-propriété sera également adapté si vous êtes fortement imposé et que vous disposez déjà de revenus fonciers.
Sources
