Immobilier neuf ou ancien ? Une stratégie patrimoniale avant tout.

À partir du moment où vous gagnez votre vie, il faut envisager une stratégie patrimoniale et l'idéal est de commencer le plus tôt possible. Une bonne stratégie patrimoniale repose sur 5 piliers fondamentaux.

1-  Les investissements et placements : investissement financier, immobilier, contrat d’assurance vie(...)

2-  La fiscalité et le juridique : situation familiale, régime matrimonial, imposition.

3-  La retraite : épargne salariale, immobiliers

4-  La prévoyance : assurance décès, invalidité(…)

5-  La transmission : donation, testament, opérations de démembrements

Selon la plupart des spécialistes, la part de l'immobilier global dans votre patrimoine préconisé est comprise entre 50% et 60% maximum, le reste de votre patrimoine constitué d'actifs financiers (mobiliers) : épargne, placements.

L'immobilier est support d'investissement stable, sécurisant et l’immobilier locatif permet de se constituer un patrimoine avec un apport initial relativement modeste, grâce à l'effet de levier du crédit couplé à une réduction d'impôts.

Il existe de nombreuses mesures destinées aux investisseurs, dans le neuf comme dans l’ancien.

L’ancien fait partie des placements favoris des Français. S'il est souvent nécessaire d'effectuer des travaux de remise en état, ces derniers offrent l’opportunité de créer une forte plus-value, de défiscaliser et de pérenniser votre bien. 

Destinés à préserver et à valoriser le patrimoine immobilier français, les dispositifs Malraux, démembrement de propriété, Monuments Historiques et déficit foncier offrent des avantages considérables aux investisseurs désireux d’acheter dans l’ancien. Faites le point !

LA LOI MALRAUX

Elle s’adresse aux contribuables français qui souhaitent investir dans la rénovation d’immeubles à caractère historique ou esthétique, destinés à la location (pendant une durée minimale de 9 ans, dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement des travaux). Contrôlés et suivis par un Architecte des Bâtiments de France (ABF), les travaux doivent prendre en charge la restauration de l’intégralité de l’immeuble.

La Loi Malraux donne droit à une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés à hauteur de :

• 30 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU - Anciens secteurs sauvegardés.
• 22 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique - Anciennes ZPPAUP et AVAP.

Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d’impôt en loi Malraux 2020 est plafonné à 400 000 € pour une période de 4 années consécutives.

LE DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ

Acte juridique qui consiste à diviser la pleine propriété en nue-propriété et usufruit, le démembrement de propriété est un mécanisme souvent utilisé par les familles lors d’une donation ou d’une succession. Cette stratégie est conseillée aux acheteurs ayant déjà du patrimoine ou des sources de revenus sûres et régulières.

Il présente divers avantages notamment du point de vue fiscal.

En dessous des prix du marché (en moyenne 35 %), acheter un bien en démembrement revient moins cher. La nue-propriété et l’usufruit sont en effet évalués séparément en fonction de la durée de l’usufruit (dans le cas d’un usufruit temporaire) ou de l’âge de l’usufruitier (dans le cas d’un usufruit viager). Au moment de l’achat, chacun paie ainsi une part réduite au regard d’un achat en pleine propriété, ainsi que les frais correspondants (frais de notaire, droits d’enregistrement, publicité foncière), inférieurs d’autant. L’investisseur en nue-propriété perçoit la totalité des loyers qu’il aurait dû percevoir durant la période d’investissement, sous forme de réduction du prix. Lorsque l’usufruit cesse, ce dernier devient pleinement propriétaire du bien sans frais supplémentaires.

Le démembrement de propriété permet également de transmettre son patrimoine en allégeant les droits de succession. En cas de donation de la nue-propriété d’un bien, les droits sont en effet calculés sur la valeur de celle-ci, moindre qu’en pleine propriété.

LE DISPOSITIF MONUMENTS HISTORIQUES

Ce dispositif de défiscalisation immobilière a été mis en place en 1913 pour soutenir la restauration de biens immobiliers classés Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH).

Une opération en Monuments Historiques consiste à acquérir un bien immobilier classé nécessitant d’importants travaux de restauration ou de réhabilitation.

Les charges de restauration et d’entretien, ainsi que les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition du foncier et aux travaux sont déductibles à 100 % des revenus d’imposition. Pour que les travaux soient intégralement déductibles, il faut qu'a minima l'ensemble des façades et des toitures soient classées ou inscrites aux Monuments historiques. Faute de quoi, c'est le régime général du déficit foncier qui prévaut sur les parties ni classées ni inscrites.

Le déficit généré est déductible du revenu global, sans aucun plafonnement.

La loi de défiscalisation sur les Monuments Historiques oblige le propriétaire à conserver le bien pendant 15 ans à compter de sa date d'acquisition, et surtout, à le louer durant trois ans minimum.

LE DÉFICIT FONCIER

Dans le cadre d’un investissement locatif vous pouvez bénéficier d’un coup de pouce fiscal si vos charges (travaux de réparation, charges d’entretien, de copropriété, taxe foncière…) sont supérieures à vos recettes (loyers perçus). Ce mécanisme, appelé déficit foncier, permet de diminuer le montant de votre impôt dans la limite de 10 700 euros par an, à condition que le bien soit loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit. Le surplus éventuel ainsi que la fraction du déficit résultant des intérêts d’emprunts sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Un contribuable ayant réalisé un investissement locatif peut donc utiliser le mécanisme du déficit foncier pour faire baisser le montant de son impôt sur le revenu. Son principal atout ? Il n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros de réduction d’impôt par an.

Optimiser votre fiscalité, préparer votre retraite, compléter vos revenus à long terme et faciliter la transmission à vos proches. Nous vous proposons des biens immobiliers sélectionnés éligibles aux dispositifs fiscaux en vigueur : Loi Malraux, démembrement, Monuments Historiques, déficit foncier, en phase avec vos attentes pour une sécurité optimale de votre investissement.