L’immobilier face aux grands enjeux de demain

En matière d'environnement et de développement durable, le secteur de l'immobilier ne déroge pas aux obligations actuelles : se réinventer pour être plus résilient et vertueux. Matériaux naturels, nouvelles formes… Boosté par l’entrée en vigueur de la Réglementation environnementale, l’éco-habitat prend son envol !

Objectif développement durable 

Le secteur du bâtiment représente 43 % des consommations énergétiques annuelles françaises et génère 23 % des émissions de gaz à effet de serre (GES) français *.

Afin d’abaisser ces taux, les autorités françaises ont pris le parti de réglementer, d’inciter et de sensibiliser les acteurs de la construction. L’objectif est triple : baisser les consommations d’énergie des bâtiments, réduire les coûts liés à la facture d’énergie et diminuer l’empreinte carbone des bâtiments.

Immobilier d’avenir : quelles tendances ?

Vous l’aurez compris, la définition du développement durable consiste à rendre tous les bâtiments écologiquement responsables, qu’ils soient en cours de construction ou qui seront prochainement bâtis. Ils doivent également durer dans le temps, dans le respect des êtres humains qui y évoluent.

La notion de bâtiment durable revêt trois dimensions :

• Une dimension humaine puisqu’il a vocation à assurer le confort des occupants ;
• Une dimension environnementale avec, notamment, le choix d’éco-matériaux ;
• Une dimension énergétique grâce à une consommation d’énergie réduite au maximum.

Le choix des matériaux est donc un élément central des constructions à venir. Ils doivent participer à la performance énergétique et garantir un environnement sain pour les utilisateurs. Pour bien choisir les matériaux, il faut prendre en compte l’ensemble du cycle de vie du matériau, de sa production à son recyclage. Il également préférable de privilégier les ressources renouvelables, recyclables et locales.

Pour assurer une performance énergétique optimale du bâtiment, il est recommandé, d’une part, de choisir des énergies renouvelables pour chauffer la maison (géothermie, panneaux solaires, bois), d’autre part d’optimiser l'inertie thermique des bâtiments.

La localisation du bâtiment participe également à réduire son impact environnemental. En effet, il doit se situer à proximité des transports en commun pour limiter l’émission de gaz à effet de serre.

RE 2020 : la nouvelle norme du neuf pour des bâtiments plus éco-responsables

Jusqu’ici, la Règlementation Thermique 2012 (RT2012) régnait sur le secteur du bâtiment. Chaque nouvelle construction devait, a minima, la respecter. Elle est, depuis 2021, progressivement remplacée par la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020) qui tient compte d’objectifs climatiques et environnementaux plus ambitieux. Elle vise à développer la conception bioclimatique des bâtiments, renforcer la performance de l’enveloppement du bâti, favoriser le recours aux énergies renouvelables et peu carbonées et aux matériaux ayant une faible empreinte carbone, notamment ceux qui stockent du carbone.

Issue des lois, la RE 2020 est obligatoire et impose aux constructeurs de respecter la quasi-totalité des labels existants comme : NF HQE (Haute qualité environnementale), BBC (Bâtiment basse consommation), BBCA (Bâtiment bas carbone), Effinergie, Biosourcé, RGE (Reconnu garant de l’environnement) …

Rénovation dans l’ancien : la lutte contre les passoires thermiques

Employé pour désigner un logement avec une consommation de chauffage ou de climatisation excessive, le terme « passoire thermique » fait généralement référence aux habitations affectées d’une étiquette énergie F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). 

« Sur les 30 millions de résidences principales que comptait la France au 1er janvier 2022, environ 5,2 millions de logements, soit 17 % du parc, seraient des passoires thermiques.
Des logements classés F ou G au titre du DPE. »

Source : ONRE, Observatoire national de la rénovation énergétique,2021

Adoptée en juin 2019, la loi Énergie-Climat, poursuit l’objectif de neutralité carbone en 2050 en entendant, notamment, accélérer la lutte contre les passoires thermiques. Un plan d’action en plusieurs étapes : 

• 2021 - Le propriétaire bailleur d’une passoire thermique ne pourra plus augmenter les loyers entre deux locataires s’il n’a pas engagé des travaux de rénovation
   
• 2022 - Lorsqu’un bien considéré comme une passoire thermique sera mis en vente ou en location, les diagnostics de performance énergétique devront être complétés d'un audit énergétique. La loi inscrit ainsi un meilleur accès à l’information : l'acquéreur ou le locataire devra être informé sur les futures dépenses d'énergies dont il aura la charge.

• 2023 - Sera considéré comme un « logement indécent » un logement « extrêmement consommateur d'énergie qui contraindra le propriétaire à le rénover ou à ne plus le louer. »

• 2028 - Les propriétaires de logements classés F et G seront obligés de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans l’optique d'atteindre au minimum la classe E du DPE.

Source : Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires

Les bons plans pour investir dans l’ancien

Si l’achat d’un bien neuf semble, de prime à bord, mieux correspondre aux objectifs fixés par le développement durable, la remise en état de logements anciens est tout aussi, nécessaire au respect de l’un de ses principaux enjeux : profiter de constructions qui s’inscrivent dans le temps.
Afin de favoriser l’investissement dans l’ancien et de soutenir la prise en charge des travaux de mise en conformité, l’Etat a mis en place en place des aides annexées sur le montant des travaux de rénovation.

Investir en loi Malraux permet de profiter de fortes réductions d’impôts, en contrepartie de la rénovation de biens immobiliers en secteur sauvegardé - (les conditions d’exécution sont exigeantes). Plus les travaux sont importants, plus la fiscalité profite d’une réduction conséquente.  

La loi monuments historiques a été mise en place pour inciter les contribuables à investir en cœur de ville et sauvegarder le patrimoine remarquable français. Afin de faire face aux nombreux besoins de rénovation de ces biens immobiliers, l’Etat consent que le montant des travaux investis dans un projet de rénovation d’un bien immobilier classé soit totalement déductible des revenus de celui qui rénove.

Moins contraignant, le déficit foncier n’est soumis à aucun plafonnement de niches fiscales et est instantané. Pour en bénéficier, la procédure est relativement simple. L’investisseur doit acquérir un logement ancien puis le rénover dans l’optique de le louer. Si la différence entre les charges et le loyer perçu est négative, il génère un déficit fiscal imputable sur ses revenus fonciers.

*Source : Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, 2022